Jeszcze dekadę temu wystarczyło kupić kawalerkę, odmalować ściany i wystawić ogłoszenie na OLX, by zaczęła się „rentierska przygoda”. Dziś? Rosnące ceny nieruchomości, rekordowo drogie kredyty, spadająca zdolność kredytowa i zmieniające się przepisy sprawiają, że pytanie o sens inwestowania w mieszkania jest bardziej aktualne niż kiedykolwiek.
Ten tekst nie daje prostych odpowiedzi. Zamiast tego — daje kontekst. Bo w 2025 roku nie chodzi już o to, „czy kupić mieszkanie”, tylko gdzie, za ile, z jakim ryzykiem i z jakim planem.
1. Rynek nieruchomości w Polsce 2024/2025 — obraz nie jest już tak klarowny
Ceny mieszkań w Polsce wciąż rosną, ale tempo wzrostu zwalnia. Na początku 2025 roku średnia cena metra kwadratowego w Warszawie oscyluje wokół 15 000 zł, a w Krakowie ponad 14 000 zł. Nawet w miastach średniej wielkości, jak Rzeszów czy Lublin, przekroczono próg 10 000 zł/m².
Jednocześnie:
- oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzymuje się na poziomie 7–8% (RRSO),
- zdolność kredytowa spadła dla tysięcy osób,
- rządowe programy typu „Bezpieczny Kredyt 2%” z jednej strony zwiększyły popyt, z drugiej — wywindowały ceny.
Efekt? Mieszkania są rekordowo drogie, a ich zwrot z najmu coraz bardziej wątpliwy.
2. Rentowność najmu spada — a obowiązków przybywa
Jeszcze kilka lat temu standardowa kawalerka w Warszawie dawała 5–6% rocznego zwrotu brutto. Dziś ten wskaźnik często nie przekracza 3,5–4%, a po odliczeniu podatku, inflacji, pustostanów i remontów — realna stopa zwrotu może wynosić mniej niż lokata bankowa.
Przykład z rynku:
- zakup mieszkania w Gdańsku 42 m²: 650 000 zł,
- najem długoterminowy netto: ok. 2500 zł miesięcznie,
- ROI brutto: ok. 4,6% rocznie,
- po kosztach: 2,7–3,2%.
A do tego dochodzą:
- obowiązki właściciela (zgłoszenia, ubezpieczenia, obsługa najemców),
- ryzyko przestojów i problematycznych lokatorów,
- ryzyko regulacji (limity najmu, nowe podatki, obowiązki ewidencyjne).
3. Mieszkanie jako inwestycja „bezpieczna” — mit czy nadal prawda?
Nieruchomości często nazywane są „najbezpieczniejszą inwestycją”. Ale bezpieczeństwo nie oznacza automatycznego zysku. Ceny rosną, ale w 2023 r. zanotowano pierwsze lokalne spadki, m.in. w Katowicach, Olsztynie i Łodzi. Przesyt inwestorów, nowe osiedla, mniejszy popyt najemców (np. przez odpływ studentów) — wszystko to ma znaczenie.
Bezpieczna inwestycja to taka, którą rozumiesz. A wielu inwestorów kupuje mieszkania na ślepo: bez analizy rynku, bez strategii wyjścia, bez kalkulacji ROI.
4. Alternatywy: REIT-y, crowdfunding, najem instytucjonalny
Dla osób, które nie chcą wiązać setek tysięcy złotych w jeden lokal, pojawiają się alternatywy:
- REIT-y (fundusze inwestujące w nieruchomości): dostępne na rynkach zagranicznych, w Polsce nadal brak pełnej regulacji,
- crowdfunding nieruchomościowy: np. Mzuri CFI, Portal N, Rentier.io — wejście od kilku tysięcy zł, ale z ryzykiem i brakiem płynności,
- współwłasność (model firm zarządzających całym budynkiem, Ty masz ułamek + dywidendę).
Wniosek? Można inwestować w nieruchomości… bez kupowania mieszkania.
5. Czy inwestowanie w mieszkania w 2025 ma sens?
Tak — ale tylko jeśli:
- nie robisz tego z kredytu „na granicy zdolności”,
- liczysz dokładnie ROI (nie zakładaj podwyżek czynszu co rok),
- masz plan na scenariusz pesymistyczny (np. 3 miesiące pustostanu),
- wybierasz lokalizacje z realnym popytem (np. miasta z uczelniami technicznymi, strefami ekonomicznymi, migracją wewnętrzną),
- jesteś gotów być zarządcą, nie tylko właścicielem.
Podsumowanie: Mieszkanie jako inwestycja? Nie „z automatu”
W 2025 roku mieszkanie to nie jest pasywna inwestycja. To aktywny biznes. Nie zarabia się „bo się wynajmuje”. Zarabia się, jeśli liczysz, planujesz i zarządzasz ryzykiem.
Dlatego zanim zdecydujesz się wydać 600 000 zł:
- sprawdź realną stopę zwrotu (brutto i netto),
- pomyśl, jak zadziałasz, jeśli stopy procentowe wzrosną o 1 punkt,
- rozważ alternatywy (własny lokal użytkowy, udział w REIT-ach, flipping z partnerem),
- przestań wierzyć w slogany z YouTube — i zacznij liczyć.
