Szybki zakup, tani remont, sprzedaż z zyskiem – flipy nieruchomości to marzenie wielu początkujących inwestorów. Na YouTube roi się od historii: „Zarobiłem 120 tys. w 3 miesiące!”, „Flip życia – kawalerka za 120 tys.”. Ale za każdą taką historią stoi 10 innych, o których się nie mówi. Bo flipowanie to nie tylko Excel i płytki z Castoramy. To też opóźnienia, błędy, ukryte wady i czasem… sąd.
W tym tekście odsłaniamy drugą stronę flipowania. Z polskimi przykładami, prawdziwymi kosztami i pytaniami, które musisz sobie zadać zanim podpiszesz akt notarialny.
1. Flipowanie to działalność operacyjna, nie „inwestycja pasywna”
W przeciwieństwie do zakupu mieszkania na wynajem, flipping wymaga ciągłego działania:
- poszukiwania okazji (co samo w sobie to praca na pełen etat),
- kontaktów z notariuszami, pośrednikami, rzeczoznawcami,
- doglądania ekipy remontowej (i rozwiązywania ich konfliktów),
- negocjowania z kupującym, bankiem, urzędem miasta.
To pełnoprawny biznes, nie hobby. I jak każdy biznes — ma swoje cienie.
2. „Okazje” często nie są okazjami
W praktyce wiele mieszkań kupowanych przez początkujących fliperów nie jest żadnymi okazjami, tylko nieruchomościami o ukrytych problemach:
- sprawy spadkowe, nieuregulowany stan prawny, niejasna własność,
- zadłużenie w czynszu, hipoteka, brak KW,
- lokalizacja obciążona np. planem nowej drogi szybkiego ruchu, rewitalizacji lub… noclegownią 300 m dalej.
Przykład z Polski:
W 2023 r. w Poznaniu kilku inwestorów kupiło tanie mieszkania komunalne z bonifikatą, które okazały się… niemożliwe do przekształcenia w pełną własność przez kolejne 5 lat. Efekt? Zablokowany kapitał, brak możliwości sprzedaży i kłopoty z najmem.
3. Budżet remontowy? Pomnóż razy dwa
Kosztorys: 50 000 zł. Rzeczywistość: 92 000 zł.
Dlaczego? Bo nie doliczyłeś:
- podniesienia podłóg pod nową instalację,
- wymiany instalacji gazowej na elektryczną (bo przepisy),
- konieczności zatrudnienia inspektora nadzoru (bo wspólnota),
- przeróbek po pierwszej ekipie, która zniknęła z zaliczką.
Flip to matematyka z ryzykiem. I zawsze coś pójdzie nie tak. Ci, którzy zarabiają, mają rezerwę. Ci, którzy tracą — mają Excela na granicy marży.
4. Podatek Belki? A może… podatek dochodowy?
Sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od zakupu? To nie „zysk kapitałowy”. To dochód, od którego musisz zapłacić podatek dochodowy (17%, 19% lub więcej). A jeśli flipujesz regularnie – urząd może uznać, że prowadzisz działalność gospodarczą i doliczyć VAT.
To nie fikcja. W 2022 r. skarbówka w Katowicach wydała interpretację, w której osoba sprzedająca 2 mieszkania rocznie została uznana za „przedsiębiorcę” w rozumieniu przepisów. Co to oznacza? VAT 8% lub 23% do zapłaty, ZUS, prowadzenie pełnej księgowości.
5. Kupujący coraz częściej mają prawnika
Jeszcze 5 lat temu klient był wdzięczny, że „znalazł ładne mieszkanie”. Dziś coraz więcej kupujących:
- żąda protokołu z przeglądu instalacji,
- przysyła rzeczoznawcę,
- oczekuje dokumentacji wszystkich prac remontowych.
Jeśli nie masz faktur, planów i dokumentów — mogą żądać obniżki ceny. Albo po prostu… nie kupić.
Podsumowanie: Flip to nie bajka — to projekt z deadline’em i stresem
Flip to nie „sprytne inwestowanie w nieruchomości”. To działalność wysokiego ryzyka, która może przynieść duży zysk — ale równie łatwo może Cię wciągnąć w spiralę strat.
Zanim zaczniesz:
- porozmawiaj z kimś, kto zrobił minimum 5 flipów,
- przygotuj plan A, B i C (i budżet na każdą opcję),
- pamiętaj, że flip to nie „zysk ze sprzedaży mieszkania”, tylko projekt operacyjny z ryzykiem prawnym, remontowym i emocjonalnym.
Wielu zarobiło. Wielu straciło. Nikt nie zarobił „bez stresu”.
